John Yang 647-291-8679 weichat: f2237950823 mortgageyang@gmail.com
贷款是件大事！其成功与否，方案如何？ 除非您收入，首付，信用，物业等很强外，归根结底在于您选定谁为您办此事， 找好一个伴侣，终生幸福，选一个靠谱的经纪，或许结果远超您的预期， 因为：只有找对人，才能做成事！
本人代理北美各类大银行，小银行，私贷机构50多家，拥有丰富资源，熟悉其政策，而不同银行政策的差异性，使得有可能为您贷到款，找到更好利率，提供更优的方案；25年多的金融，投资，营销，企管经验；早年师从名校名师牢固确立的“顾客至上，诚信为本”的服务理念；练就的务实敬业，忠诚沉稳，执着干练。。。
以全部智慧全情投入地为您的贷款“保驾护航”，助您成就梦想。。。
服务对象：
职业方面：全职工作(有T4) 但收入低，贷款额可高于收入6倍以上，现金工，佣金收入者，司机，小生意经营者，退休人士，残疾人士，职业房东，季节性工人。。。
新移民：落地5年内，35% DP ，不看收入，最多可2套
留学生：独自买房，父母不上 Title，合理避外国人税
非居民（A类银行）：1海外工作的外国人和加拿大居民：购买出租或休闲物业，第二居所。。。首付35%, 6个月国外信用卡流水账单或国际信用报告，国外收入证明。 A类银行利率2美国工作的加拿大人或外国人：首付可20%以上3工作签证人士：自住房。有效工作签证、工作信及工资单，可10%首付， 20% 以上首付，无房贷违约保险。
自雇人士（A类银行）：(1) A 10-30%首付，可以亲友赠与，(2) 如首付少于35%需贷款违约保险，(3) 如高于35%且有一点的房产，现金，投资，人寿保险的现金值等，更有利于批贷,(4)报税收入仅供参考（5）小生意业主或佣金收入，工作经历超过两年
高净资产人士：首付至少35% 或50%, 自住物业，有一定净资产如房产，储蓄，投资，免税账户及RRSP。有一定收入但不依据收入批贷，有机会最高贷款$100万
难民:
询价比较利率者。。。
信用方面:信用查或薄弱、逾期付款，房贷迟交，破产，消费者提案（consumer proposal）
房产方面：房况差，小面积公寓，Studio公寓； rooming house， student housing，超过3个厨房，多套房产，郊区，农场，空地，商业物业，公司持有物业（Holding Company…
贷款用途：买新房，续贷转贷，贷款重组，重建新建（可贷100%硬成本,商业投资。。。
贷款类别：
住宅贷款 商业贷款 私人一贷二贷
建筑贷款 Home Equity Line of Credit
个人小额贷款 农场农地贷款 反向贷款。。。
推荐一种投资产品：
MIC 优先股，预期年收益率8.5%，可用RRSP， TFSA，RESP，RRIF，及HELOC等资金账户投资
www.mortgageweb.ca/johnyang
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2018部分案例分享
某男：临时急需3万小额应急贷款，当天晚上10点多才把资料提交给我，在第三天上午再给我电话时，贷款可己到帳了，该客户极为震惊:你也太快了，递完材料还不到36小时呢!...
某年轻夫妻：在渡假区购一50多万房屋做为second home 找了当地土生土長快要退休从事贷款几十年的老贷款经纪人为她贷款，两套房都评估了，用了二个多月时间最终还是被拒! 她太喜欢该房了，很不心甘...在找到我后，在对她的收入，首付，房况等因素充分分析基础上，为其设计上.中,下三策，经过不懈努力最终以最好的方案为其贷到款并在月初实现交割..期间，为了替客友节省评估费，让她找原贷款经纪人继续用原评估报告，当她给她原经纪人讲贷款己在一银行办好，请该经纪人把她已做的评估报告通知递交给该银行时..该经纪人大为脑火:你是在骗我！！我跟本不相信你说的:我是土生土长的，做贷款快40年了，我也在包括该银行在内的多家银行都递了，都拒了，我都申请不到，谁能申到????..听了客人与她原经纪人这番对话，很是感慨: 做为一个外来贷款经纪人，能做成生于当地从事贷款近40年做不成的事，为客户实现其梦想倍感欣慰!。。。
某男，年工资收入4.2万，太太无收入，2018年卖掉公寓，换83万独立屋，，根据其收入和负债，在小银行申请被拒，但找到我后成功在一大银行贷款29.5万，利率3.84%，于2018.7月成功交割.
某女：自雇10余年，但年报税不足1万，先生年工资收入不足3万，已有3套房累计贷款已$180多万，2017年初买第四套房，贷款$84万,在对有人给他提供$4.45%不满后，我给她拿到3.58%利率，并于2017.1.18交割， 2018.2.1成功转到某A银行， 5年固定利率3。49%， 贷款额增加到%100万， 全家累计贷款近$300万。。。
某女：快餐2年多，年报税4万多，先生收入2万多，购第二套房$79万，贷款$50.5, 根据其收入，债务在小银行被拒后，在大银行贷款成功，五年固定利率3.99%，7月11日交割
某男：年收入约6万， 太太照顾两个孩子。2017年初拟卖掉当时投资房，而换离家较近的两套房。 但在2月签了购买两套的合同，交完了定金后不久， 新政实施， 丈夫不久也失业， 计划卖的房子也迟迟卖不掉，对当事人而言是何等煎熬...终于为他们两套房都待到款，在2018年上半年均成功交割，实现他们以一换二，开展新事业的梦想...
某男：2016年以48万加6万公54万买二手楼花，在2018年7月评估已达近$80万,给其贷$53.7万,利率8.5%，成功解决其首付不足问题。。。
某男：rooming house 在某小银行利率$4.89%, 成功为其renew，利率$4.4%...
某男，自雇超过10年，有三套房，累计贷款约$190 万，其中去年8月买的出租房贷款$97万，利率7.99%,.在对他人提供4.79%利率不满意条件下，成功为他申请到$4.2%利率，年省利息约$5500…
某男：购老人公寓$约13+M, 成功申请贷款额$9+M,利率4.15%比卖方正执行的利率低约1%，年省利息$9万多。。。(但非贷款原因未交割)
……….
投资与贷款短文文分享：
(John Yang 首创)现阶段自雇高净资产人士贷款问题及实例
本文所说自雇人士泛指报税收入类型为 生意收入（Business income）专业收入（ Professional income）佣金收入（ Commissionincome）,农业收入（
Farming income）渔业收入（Fishing income）,以及从事有限股份公司生意（Incorporated business）的人士。
这类人士一般报税收入不高，随着银行对自雇人士的贷款政策逐步收紧，在五大银行很难贷到款，但这类人群投资愿望较强。有些人因担心贷不到款而放弃投资房产或其他生意的计划，实质上，只要找到人，一般还是能够解决贷款问题的。
在加拿大贷款主要有三种渠道：大银行，小银行和私贷机构或个人。不同的银行有不同的产品，政策也有所不同， 对贷款人的身份，收入，首付，信用，套数…；房子的位置，新旧，大小…等等的要求有所不同.
一般来说，对于有丰富经验和资源的贷款经纪人，只要房况不是太差，不是太偏，有一定的首付，都是可以贷到款的，问题是在哪里贷到？利率费用多少?...
目前， 对自雇人士，尽管报税不高，但从事生意2年以上且生意流水不错，完全有可能依据生意流水在小银行按20%首付贷到一定款，如生意刚起步名下要买的是第一套自住房，只要首付35%以上，另有一定资金在手，也有可能在小银行不看收入贷到款； 如有两年以上报税，达到一定金额，信用达标，且有一定净资产如房产，存款，股票基金，Registered assets（RRSPs,RESPs,RIFs）也可不依据收入在大银行贷款最高$100万.
对非自雇人士包括退休有退休金人士在内只要有一定的收入，有一定净资产，信用达标。也可不依据收入最高贷到$100万
实例：
某男，从事与人合作生意10余年，家庭年报税共不到8万，但生意流水好，拥有三套房，前两套在大银行贷款共90万，第三套2017年8月购，私贷96万，7.99%
利率， 2018 年8月成功把第三套的私贷贷款转到小银行，利率4.25%
某女：自雇10余年，近两年报税不足1万，但生意帳户流水不错，先生年工资收入不足3万，家庭全部报税收入不足5万，已有3套房累计贷款已$180多万，2017年初买第四套房，贷款$84万,在对有人给他提供$4.45%不满后找到我，我给她拿到当时很好的小银行利率3.58%，并于2017.1.18交割， 2018.2.1成功转到某A银行， 5年固定利率3。49%， 贷款额增加到%100万， 全家累计贷款近$300万（2018年7月中旬该program收入，信用标准有所提高，以新标准就不能转到该大银行）
某女：经营 快餐2年多，年报税4万多，先生收入2万多，购第二套房$79万，贷款$50.5, 根据其收入,债务在小银行申请被拒，找到我后反在大银行贷款成功，五年固定利率3.99%，2018年7月11日交割。
某男，年工资收入4.2万，太太无收入，2018年卖掉公寓，换83万独立屋，，根据其收入和负债，在小银行申请被拒，但找到我后成功在一大银行贷款29.5万，利率3.84%,于2018年7月成功交割。
(John Yang 首创）"1换2" ----- 投资与贷款经典故事
这是个温馨，幸福，进取的家庭。先生是个艺术家，地下室里布满了他的妻子孩子画像在内各种画作，并招有一些绘画生，他除在加国为数不多的"百年老店"工作外，也很喜欢做房产投资;太太照顾二个年幼的孩子和几个寄宿学生。
2016年，因投资房租客的"捣乱"等原因上半年把投资房卖掉，并于年底购得另一投资房，而在临近交割时某五大银行忽告知，贷款被拒。我得知后很快在一大银行批到贷款且五年固定利率2.39%.这比同期五大行五年固定利率大约低0.15%左右，并顺利交割。
2017年初，太太见到家附近开发商正在䢖新房，目前她的家己有三个寄宿生但常有学生要求寄宿而无法接待，便觉是个良机，就一下买了二套。
但二套房共约120万的合同签后不久，房贷政策变化，市场低迷 ，导致欲卖现房做首付却迟迟卖不到预期的房价;先生单位，因故工作任务减少，一批人员暂时失业，先生是其中之一...
房子卖不了或卖不到预期价位，首付款无着落，先生也因EI不知何时能上班？没有足够收入如何贷款？而欲悔约放弃押金还面临开发商拒绝的法律风险,市场的低迷又何时是个尽头？....
在为他们做了首次贷款后，对其情况己比较了解，在合同签后就在考虑筹划其贷款事宜，关注其家庭收入，市场等变化。尤其是各种不确定因素，如房子能不能卖掉?何时能卖掉?能卖多少?新买二套房交割时评估价到底多少？到底需要多少资金才足以完成交割?先生何时回去工作？年收入多少？
终于，两套房都顺利实现了交割。不仅为其贷到款并提供适合他们的最佳贷款方案，实现最低融资成本:从现住房做了个二贷以解决首付资金不足问题，分别以3.9%, 4.29%的利率为二套新买房贷到款。累计贷款额度近百万...
贷款常识介绍
贷款需要资料：
Photo ID
Proof of income e.g Employment letter. 2 corrent pay stubs
Purchase and Sale Agreement
MLS Listing
Proof of Down payment e.g bank/investment statement
Proof of Deposit
Copy of Void Check
Lawer's Information e.g name,address,phone and fax
Current mortgage Statement
Property tax Statement
Property Insurance Policy
Other Documents may also be required:
Notice of Assesment for the past 2 years
T4 for the past 2 years
If Self-employed, Article of incorporation or Business Registration
If Self-employed, T1 General and T2125 Business Activities for the past 2 years
If Self-employed, Accountant Letter
For Contractor, a current Contract with employer
For commissioned, Business License or Certificate
For Non-Resident, International Credit Report or Bank reference Letter
For work permit, Valid Work Permit
申请房屋贷款渠道及其相应区别
一般有3个渠道向你提供房贷：
1银行的每家分
2银行的房贷专员（mortgage Specialist）
3房贷经纪（Mortgage broker、Mortgage Agent等）
银行的分行主要接洽房贷业务的是个人账户经理，或者财务顾问（Financial Advisor）。他们帮你申请房贷是没有任何佣金的，完全按照分行内的规定进行。根据历史经验，普遍情况是分行大部分时间是利率高于后2种房贷渠道的。
银行内的房贷专员 属于自雇职业，即完全没有底薪，全部依靠房贷业绩进行提成。业务的很大一部分来源于银行内部个人账户经理的推荐，有时也可能存在一些推荐费用。银行房贷专员的佣金要比房贷经纪的佣金低很多。来自银行方面的理由是因为大部分的客源是银行推荐的，房贷专员一般不需要考虑太多的市场宣传和无需花费市场费用。
房贷经纪 完全自由职业，属于自雇，但必须获得政府银监会颁发的经纪执照。每名房贷经纪必须并只能选择一家房贷经纪公司挂靠，并按照这家房贷公司的规定以及省政府监管机构规定的法律法规以及行为操守守则进行自己的业务活动，同时按照业绩与房贷经纪公司进行分帐。银行的佣金只支付给房贷经纪公司，房贷经纪如没有挂靠一家房贷经纪公司，是不能获得执照和与银行进行业务联系的。2008年以后，在安省需要获得执照并直接受FSCO监管。房贷公司可以代理银行和其他必需通过房贷经纪公司代理的房贷机构，比如保险公司、基金公司、金融财务公司等必须通过房贷经纪行，自己不直接对客户，亦无销售团队。房贷经纪通过房贷业绩赚取来自于银行或其他金融机构的佣金。由于房贷经纪的佣金比例要比银行房贷专员高很多，所以他们可以灵活地决定给客户低于房贷机构最低利率的利率。
房贷经纪与银行房贷专员比较：
1、 房贷经纪可以做许多大小银行和其他房贷机构的产品，而银行房贷专员只能做本银行的产品。
2、 房贷经纪需要执照和每年的知识更新，而银行房贷专员不需要任何执照，简单培训后即可上岗，所以专业知识方面，普遍远低于房贷经纪。
3、 房贷经纪直接受政府金融管理部门FSCO的监管，故而行为操守一般比较良好；而银行房贷专员不受这方面的监管，只接受银行内部管理。所以，客户投诉的话，如果对象是房贷经纪，就可以获得FSCO很公正的调查处理；而如果对象是银行房贷专员的话，只能向银行投诉，获得公正处理的可能性也就较低。
4、 房贷经纪的利率来源于不同的银行，而银行房贷专员只能来自本银行。每年不同时期，不同的银行总是轮流进行促销活动，所以房贷经纪总是可以提供最低的利率和更加多的产品选择，而银行房贷专员却是无法提供这些产品和服务。
5、 因为房贷经纪的佣金远高于银行的房贷专员，所以普遍来讲，房贷经纪可以提供更加低的房贷利率。
风险低、高回报的美国地产信托契约投资(Trust Deed/Deed of Trust)
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热衷地产投资的华人还有哪些选择呢？地产信托契约抵押贷款投资(Trust Deed/Deed of Trust)，就是另外一种选择，这种投资方式相对来说风险低，投资收益近每年8%~10%，依据项目不同略有浮动。
什么是地产信托契约抵押贷款Trust Deed/Deed of Trust？
金融机构透过大众资金来投资于地产。投资人相当于是银行，根据投资金额每月赚取利息收入，本金则有房地产做为抵押保障，使投资人并不直接购买不动产，却可以从地产投资中赚钱，万一发生借款方违约情况，投资人享有对该物业的第一留置权，投资人会拥有借款人的抵押房产可以卖掉物业变现。
投资信托契约抵押贷款的好处：
投资期限短: 投资项目一般是6个月到36个月。可以随着经济形势变化来及时调整投资策略，降低投资风险，避免资金跟房地产一样被长期套牢。
收益高：过去的投资回报率一般为8%-10%，不同项目略有差异。
低风险：任何投资都有风险，商舖每年都有很多新开张的，也有关店的，银行也有倒闭的。从专业角度来讲，房地产投资信托可以保障一旦发生借款方违约情况，投资人享有对该物业的第一留置权，风险相对较低，比如只借出一个房地产项目市价50%的贷款，一旦借款人违约，就没收整个房产，并以市值的70%卖掉，仍然有赢利。
分散投资风险: 房地产信托契约投资可以同时投资多个不同的房地产项目，分散风险，房地产信托契约投资对于抗通货膨胀特别有利，况且美元是国际最流通最强势的货币，在资产里配置一些美元资产可以降低波动风险。
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无论您是首次置业或是购买投资物业，选择一个专业银行贷款经理为您解答各种贷款问题，将助您早日梦想成真。 欢迎新老移民，海外投资者，留学生来电咨询。
Raymond Zhang
Mortgage Specialist | BMO Bank of Montreal
Cell: 604.808.8179
Fax: 604.668.1173 604.496.6089
Email: raymond.zhang@bmo.com
精通国语，上海话，广东话。
许群：群信金融总裁，自1990年起服务于多伦多金融行业，是多伦多最早从业的贷款经理经验丰富，为您度身定做贷款方案。
2018年 荣获“全国最佳非银行类贷款经理”奖；*CMA Winner of “Mortgage Broker of the Year 2018–Alternative Lending”;
2015年1月荣获第十届加拿大杰出华商社会影响奖*Jan. 2015 Recipient of the 10th Chinese Business Excellence – Social and Community Contribution Award;
2015年5月 荣获“全国最佳非银行类贷款经理”奖；*CMA Winner of “Mortgage Broker of the Year 2015–Alternative Lending” ；
2014年–2018年“加拿大贷款经理人杂志”连续五年评选她为“加拿大金融界最热名人物”之一；* 5 times listed at the“Hot List” on Canadian Mortgage Professionals between 2014-2018;
2014年–2018年连续5年排名全国“顶尖75贷款经理”前5名；* Rank Top 5 at “Top75 Mortgage Brokers” in Canada between 2014 to 2018 by CMP；
2013年 荣获全国 “顶尖10大商业贷款经理”称号；*“Top 10 Commercial Brokers” in Canada 2013 by CMP (Canadian Mortgage Professionals Magazine)；
2013年被加拿大贷款行业杂志评为“贷款行业10位最有影响力的女性”之一。*“10 Women of Influence in Mortgage Industry” 2013 by CMP；
荣获“女王银禧勋章”(Sept.28,2012).表彰许群二十多年来对社区的杰出贡献.
获得加中地产投资总商会(Canada-China Realty Professional Association(CCRPA))2012 顶尖贷款经纪奖.
获得加中地产投资总商会(Canada-China Realty Professional Association(CCRPA))2012 顶尖贷款经纪奖.
2011年 排名全国 “顶尖 75 贷款经理”第12名；*“Top75 Mortgage Brokers” in Canada 2011 by CMP；
精办再融资（Refinance)，收入不足，紧急/困难贷款
(蓝天贷款集团公司)
（微信号: tchi2388）
Blue Sky
Mortgage Group
困难贷款成功案例分享
（http://forum.yorkbbs.ca/property/4898513.aspx）
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1.2021/03/31更新：
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b.> 3年固定1.49% （首付高于20%)
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其实利率高一点，利息真的不是只高一点点：给你举个例做比较：假设你的贷款有40万，如果 5年固定的优惠利率是2.54%，
A.如果你现在银行给你的Renewal Rate是2.89%,你40万的贷款，5年利息大概可以省$6600.
B.如果你现在银行给你的Renewal Rate是2.79%,你40万的贷款，5年利息大概可以省$4700.
你会发现如果您的贷款只有40万，你就可以省下这么多钱，如果你的贷款更多，能省的钱就更多了。
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b. 建造新房屋
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